Основний вплив на київський ринок нерухомості в найближчі роки матиме еміграція, депопуляція через війну та падіння народжуваності.
Адже зараз Україна переживає найглибше демографічне «корито» за останні 20 років. Однак, на відміну від національного ринку в цілому, це означатиме невелике збільшення капіталу – за рахунок міграції з регіону на нього.
Після війни гроші потечуть до Києва
Нещодавно про демографічні показники розповідала директор Інституту демографії та суспільства Елла Лібанова. Вона сказала, що для того, щоб покоління дітей замінило своїх батьків, середня жінка повинна мати 2,15 дитини за своє життя (тобто кожні 100 жінок повинні мати 215 дітей). У 2021 році цей показник для України становив 1,2, а у воєнному 2022 році впав до 0,9. За прогнозами експертів, найбільше цього року в Україні впаде народжуваність – народжуваність українців «сягне» 0,6-0,7, що, на думку соціологів, є «дуже низьким».
«Це величезний удар для України, який буде видно через 20 років. З кожним роком кількість покупців житлової нерухомості буде зменшуватися, і забудовникам буде все важче заробляти гроші в наступні 20 років. Ймовірно, тільки в Києві ринок нерухомості буде рости, але за рахунок іммігрантів», – сказав під час дискусії «Що буде з цінами на нерухомість?» Ерік Найман, керуючий партнер HUG’S Investments.
Цікаво, що, на думку експертів, після завершення активної фази бойових дій ринок нерухомості перерозподілиться – також на користь Києва. Адже ціни на житло в західній частині країни, особливо у Львові, значно зросли через внутрішню міграцію. Але коли закінчиться війна, виникне проблема комфортного проживання та роботи, частина людей переїде до столиці, що пожвавить ринок.
В середньому на квартиру збирають 10 років
Не менш важлива ціна квадратного метра, а головне купівельна спроможність самих киян (як нинішніх, так і тих, хто збирається переїхати до столиці).
Ерік Найман сказав, що ці дві цифри можна порівняти.
«І цей фактор не є підставою очікувати серйозних змін цін на житло найближчим часом», – вважають експерти.
За його словами, середньостатистичному жителю Америки потрібно працювати 7 років, щоб виплатити кредит на квартиру чи будинок. У Києві це число спочатку досягло 17 років, потім близько 11 років. Зараз середній термін оплати квартири площею 55 кв.м становить близько 10 років, зазначив Німанн.
Довоєнна заробітна плата буде відновлена через півроку
Цікаво, що найближчим часом ця цифра знову може зменшитися. Так вважає і старший економіст Ukraine Economic Outlook Михайло Кухар. За його словами, динаміка цін на нерухомість у Києві за останні 13 років, виходячи із середньої зарплати, показує, що з 2018 року нерухомість у столиці є найдоступнішою за доходами.
«У грудні 2021 року зростання зарплат досягло історичного піку, в середньому понад 640 доларів. А в 2022 році зарплата закономірно зменшується (при переході на фіксований курс НБУ 36,6 грн/1 долар зарплата знижується до 400 доларів). Але потім спостерігається стабільна тенденція до зростання, і ми очікуємо, що зарплати повернуться до довоєнного рівня до середини 2024 року. ”, – зазначив Михайло Кухар.
Експерти зазначають, що столичний ринок нерухомості виграє від того, що населення зберігає біля 85 мільярдів доларів – гроші, які також можна було б витратити на нерухомість. У Національному банку України цю суму оцінюють оптимістичніше, вони вважають, що на «матрацах» українців лежить близько 100 мільярдів доларів.
Ціни «другого ешелону» ростуть
Нагадаємо, наприкінці жовтня вартість будинків на вторинному ринку Києва зросла, і більшість угод купівлі-продажу проходили саме на вторинному ринку. Миттєвий приріст 5% у доларах США.
Також читайте інші новини київ сьогодні на сторінках нашого сайту.
